萬科直面風暴,如何避危尋機?

萬科直面風暴,如何避危尋機?

作 者 | 吳抒穎

編 輯 | 包芳鳴

圖 源丨圖蟲

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過去兩年,房地產行業持續下行,房企面臨極限挑戰。萬科作爲屹立多年的龍頭,雖然銷售承壓、盈利起伏,但多數投資者對其持支持的態度,對它的信用資質抱以信任。

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去年12月開始至今,房企銷售表現慘淡,疊加萬科與險資“展期”的市場傳聞擾動,萬科走到了緊急關頭。先是股債跳水,再是評價下調,萬科又在沿着熟悉的劇本演進。傳言不斷的一個多月裡,萬科沒有對外正式表態及迴應,3月29日的萬科線上業績會就是外界與萬科溝通的最好窗口。

營收盈利以及財務指標等數據顯示,萬科還沒有也暫不會走到違約邊緣。去年,萬科實現銷售金額3761億元,穩居行業第二;營業收入4657.39億元,歸母淨利潤還有121.63億元,在行業中仍屬於頭部水平。

只是,急劇下滑的集團自由現金流以及33年來首次不分紅的決定,還是令市場感受到了萬科傳遞的“寒意”。在業績會上,萬科聯席總裁祝九勝說,公司能力和基本面沒有發生根本性變化,“當前萬科融資狀態還是正常的狀態,客觀上有壓力但能過關,這一關公司一定能闖得過去”。

與此同時,萬科管理層也在與萬科共進退。年報宣佈,鬱亮、祝九勝和解凍從即日起月薪降至1萬元。

市場艱難,萬科對行業的發展保持信心。鬱亮在回答21世紀經濟報道記者提問時表示,當前支持房地產市場的政策已大量出臺,力度超出以往年度,隨着政策效果的體現,相信市場會逐漸恢復。

“萬科管理團隊堅決不躺平,一定會跨過這個階段性關口,公司將加大盤活存量、不動產變動產等工作的力度,未來兩年削減付息債務1000億元以上,以保障公司安全。”鬱亮說。

融資挑戰

萬科眼下的“危機”,關鍵的變化來自於兩點:一是銷售急劇下滑,二是融資方式加速轉變。兩端失血對高負債高槓杆運營行業的衝擊,可想而知。

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今年前兩個月,萬科累計實現合同銷售面積225.5萬平方米,合同銷售金額334.7億元,同比減少43%。慘淡的銷售業績使萬科無法迅速回血,這引發市場擔憂。

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此外,近年來,由於金融機構的合規要求等客觀因素,目前房企純信用貸模式僅有少數國央企還能夠操作,萬科從去年開始也轉向了以項目融資爲主,這導致萬科在融資上遭遇嚴峻挑戰。

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祝九勝坦承,萬科在融資上的挑戰主要來自三方面:一是開發業務收支不平衡,過去幾年開發收入與工程支出之間存在較大的剪刀差,隨着交付高峰的過去,今年壓力將全面下降;二是銀行融資轉項目制需要適應,目前金融機構表態支持,會給1~3年的適應期;三是經營性業務融資挑戰,這部分業務的EBITDA、NOI仍處於爬坡狀態,與銀行的貸款利率之間存在剪刀差,萬科將努力提升經營業務的EBITDA、NOI。

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小明日记

萬科面臨的融資困境,有部分是共性問題。一位不願具名的龍頭房企區域總經理對21世紀經濟報道記者分析稱,“這兩年我所負責的區域每年都是幾萬套的交付量,最高的時候一年銷售400多億,現在100多億,一直都在支出,也沒有新的錢進來,保交樓是我現在最重要的任務。”

萬科從總對總轉爲項目融資,則是“個性”問題,因爲在過去,具備純信用貸融資方式的房企寥寥可數。祝九勝也談道,萬科過去是行業內唯二以總對總模式融資爲主的企業之一,轉向項目制比其他企業需要更多時間。

一位中型房企負責融資的人士對21世紀經濟報道記者表示,“很多房企過去都是以純信用貸的方式融資,只是融資成本不同,信用好的房企借銀行低利率的錢,信用差的發境外債,境外債也是信用債。現在如果沒有充足抵押物,銀行都不會給貸款,寫字樓、商場資產多的就會自在一些,萬科這種純信用貸如果要求追加抵押物,短期也很難受。”

據祝九勝介紹,萬科過往90%的融資都是信用債,80%的融資是總部單一融資團隊就能完成。“過往一筆大額資金可全數提款,轉到項目貸款需要按工程進度才能提款,而由於萬科過往借的信用貸還款就是大額還,轉換到項目貸款上還會被封閉在監管賬戶上,總部的自由現金流就略顯不足,原來的現金流儲備會逐漸被消耗乾淨。”

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補血速度不及失血,讓投資者無條件相信萬科安全無虞並不實際。在左右互搏的過程中,萬科需要拿出態度、拿出信心和拿出措施,眼下的關卡,纔有把握渡過去。萬科的大股東和管理層,都在以行動支持萬科未來的發展。

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鬱亮表示,萬科管理團隊堅決“不躺平”,將加大盤活存量、不動產變動產等工作的力度。“萬科過去多年在開發經營服務所建立的能力,有助於萬科在行業新發展階段成爲優秀的企業。”

與此同時,鬱亮也帶頭降薪,他與祝九勝、解凍自公告發布日起月薪降至1萬。

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萬科董事會秘書朱旭也介紹,深圳國資採取了4類措施幫助和支持萬科:一是幫助萬科處置流動性比較低的不動產和長期股權投資;二是認購萬科旗下印力消費類REITs;三是通過深圳國企和萬科之間的產業型協同,推動了多個項目合作;四是深圳國資也在積極協調金融資源來支持萬科。

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“目前這些項目有的已經完成,有的已經支付誠意金,還有的則正在逐步落地過程之中,這些項目如果全部落地完成,預計可以幫助萬科釋放的流動性在百億規模以上。”朱旭表示。

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行業持續下行,萬科自身將縮表這件事情,認認真真地提上日程並給出進程表了。

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鬱亮坦言,萬科還需要強化底線思維,做好極限情況下的壓力測試,作出更充分的準備。雖然萬科很早提出“活下去”,但考慮還不夠全面。過去穩健的標準不一定能完全保障公司安全,因此需要強化底線思維,進行更充分的準備。

在萬科年度報告的《致股東》中,萬科給出的縮表進程是,未來將通過大宗資產、股權交易兌現“蓄水池”,大規模增厚安全墊。2024年預計實現交易回款不低於300億元。此外,萬科未來兩年削減付息債務1000億元以上。

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年報顯示,截至2023年年底,萬科有息債務規模是3200億元。以1000億元的削債規模計算,未來兩年,萬科要削減三分之一規模。這也意味着萬科這兩年主要的任務是償債,而償債的主要來源已不可能是“借新還舊”,而主要是來自經營活動。以此推斷,在開發業務還不明朗的前提下,萬科的投資規模將會進一步縮減。

鬱亮說,以萬科目前的能力,輕裝上陣之後,能夠更好地、更長久地爲股東創造價值。去年四季度以來,萬科得到了深圳國資、金融機構、合作伙伴和市場各方的關心和幫助,對這些善意和支持,萬科非常感恩,對外界的批評,萬科也很感激。萬科管理團隊一定會跨過這個關口,把萬科變成一家更好的公司。

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本期編輯 黎雨桐 實習生 肖楠

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本文轉自:人民網-廣西頻道

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日前,興業銀行南寧分行爲廣西北海市合浦縣某大型太陽能發電企業發放“碳減排掛鉤”貸款1億元,專項用於企業100MW漁光互補集中式光伏發電項目建設,這是廣西首筆碳減排掛鉤貸款,也是該行在碳金融領域的又一創新實踐。

積極發展太陽能、風能、生物質能等清潔能源對於降低碳排放有重要意義,近年來,廣西大力推進能源結構綠色化、低碳化轉型升級,清潔能源領域投融資需求高速增長,爲當地綠色金融發展與創新提供了廣闊空間。

興業銀行南寧分行深入貫徹落實黨的二十大精神與中央金融工作會議精神,在綠色金融領域先試先行,堅持以金融創新服務地方經濟高質量發展。據興業銀行南寧分行有關負責人介紹,爲有效支持前述光伏發電項目的建設,興業銀行南寧分行根據項目特點設計綜合金融服務方案,創新性地將貸款利率與光伏項目發電量(可折算爲碳減排量)相掛鉤並設置分檔,達到目標發電量則可享受更優惠貸款利率,多措並舉降低企業融資成本。項目建成後,預計每年可提供清潔電力1.2億度,與相同發電量的火電相比,每年可節約標準煤3.8萬噸,減少二氧化碳排放10萬噸,減少二氧化硫、氮氧化物、煙塵等大氣污染物排放超2000噸,對減輕環境污染、保護生態環境有着重要意義。

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近年來,興業銀行南寧分行不斷髮揮綠色金融優勢,持續擦亮“綠色銀行”名片,積極服務廣西實體經濟綠色低碳發展,圍繞節能環保相關領域及重點區域,持續加大綠色資產投放力度。截至2024年3月末,該行人行口徑綠色貸款餘額突破200億元,達202.93億元,較年初增長12.98億元。(楊雄 胡嫺瑩)

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北市衛生局4月5日稽查「初瓦」,發現廚餘區、油炸機、烤臺、洗滌區等處不潔。圖/臺北市衛生局提供

王品(2727)集團的「初瓦」、「向辣」2店共7人出現嘔吐、腹瀉等身體不適就醫,北市衛生局4月6日稽查「初瓦」、「向辣」。王品集團7日表示,兩家門店已經在4月6日停業,直到查明原因。

王品指出,進行餐廳全面清消,並要求所在大樓清洗水塔。對於本次事件,集團致上最誠摯歉意。

王品集團再次強調,消費者的食安是最重要的承諾,集團將配合政府衛生單位,盡力做到最好。

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5月1日起,山東省市場主體住所登記將實行申報承諾制

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爲進一步規範全省市場主體住所(經營場所)登記管理,提升市場主體登記便利度,激發市場活力,日前,山東省市場監管局制定印發《山東省市場主體住所(經營場所)登記管理辦法》(以下簡稱《辦法》),明確自今年5月1日起,市場主體住所(經營場所)登記將實行申報承諾制,申請人對住所(經營場所)的真實性、合法性和有效性負責,登記機關不再審查其產權權屬、使用功能及法定用途。

《辦法》共16條,主要包括目的依據、適用範圍、住所定義、管理原則、申報承諾制、場所要求、禁設區域、管理職責等內容。《辦法》適用於本省行政區域內依法登記的各類企業及其分支機構、農民專業合作社(聯合社)及其分支機構和個體工商戶等市場主體。

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制定全省統一的住所(經營場所)登記管理辦法,是貫徹落實建設全國統一大市場的必然要求,也是推進市場主體登記註冊標準化、規範化、便利化的重要舉措。山東省市場監管局登記註冊處相關負責人表示,“《辦法》明確了市場主體住所登記實行申報承諾制,簡化了住所登記材料和手續,強化了申請人的主體責任,有利於規範住所登記條件,解決不同地區實施條件、辦事標準不統一的問題,營造良好營商環境。”

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爲了從源頭上防範虛假住所登記風險,提升市場主體登記質量,《辦法》明確了不適用申報承諾制的情形,包括無法通過信息共享方式進行在線信息覈驗的、被列入嚴重違法失信名單的、被列入經營異常名錄的、屬於住宅的、提出異議的等6種情形。

同時,《辦法》提出“一照多址”“一址多照”等便利化措施,明確“一照多址”適用區域爲設區的市區域內,適用主體範圍爲企業、農民專業合作社(聯合社),並通過在營業執照住所信息一欄進行特別標註強化登記管理。此外,《辦法》明確,對於涉及行政審批事項的,行政審批部門要與主管部門做好審管銜接工作,進一步強化了相關行政管理部門對市場主體住所的管理職責。

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大立光。 圖/聯合報系資料照片

大立光(3008)昨(5)日公佈今年3月合併營收34.51億元,月成長2%,年成長4%,不如預期。大立光表示,目前仍處淡季,預期4月拉貨動能與3月差不多。

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外界解讀,本季處於蘋果新舊產品交替期,尤其iPhone在中國大陸出貨量連兩個月年減逾三成,顯示主力市場對iPhone需求降溫,非蘋新機拉貨仍趨保守,都讓大立光對本月營運釋出保守展望。

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分析師認爲,大陸零售通路還在消化去年第4季採購的iPhone,預料未來幾個月當地iPhone銷售仍趨緩,整體上半年手機市場復甦力道仍待觀察。華爲高階產品重出市場,蘋果近期在當地罕見祭出折扣戰,蘋果執行長庫克也親自前往站臺,期盼拉擡iPhone銷售量。

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大立光今年第1季合併營收113.13億元,季減36.7%,較去年同期成長24%,仍爲三年同期最佳。值得注意的是,大立光3月出貨結構中,2,000萬畫素以上鏡頭出貨佔比降至20%-30%,中止連兩月佔比維持30%-40%,不利整體產品組合。

大立光將於下週四(11日)召開線上法說會,董事長林恩平親自主持,外界預期新機規格升級進展、潛望式鏡頭需求、新廠進度及AI手機對鏡頭規格等影響,將是關注焦點。

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臺積電。圖/聯合報系資料照片

花蓮於3日晨間發生大地震,臺積電(2330)位於臺灣西部的廠區也不免受到影響,然該公司5日晚間更新說明,強調臺灣晶圓廠內的設備已大致復原。

臺積電指出,臺灣於3日早晨經歷芮氏規模7.2地震,爲過去25年來最強;新竹、龍潭與竹南等科學園區的最大震度爲5,臺中和臺南科學園區的最大震度級則爲4。基於臺積電在地震應變和災害預防上擁有豐富經驗與能力,並定期進行安全演習確保萬全準備,在3日地震發生後僅10小時內,晶圓廠設備的復原率超過70%,新建晶圓廠(如晶圓十八廠)的復原率超過80%。

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截至5日爲止,除了位於震幅較大地區的部分生產線,需要較長的時間調整校正,以回覆自動化生產外,臺積電強調,感謝公司同仁及供應商夥伴的共同努力,臺灣晶圓廠內的設備已大致復原。

臺積電同時表示,全年業績展望以美元計,仍將維持1月法說會展望,全年營收預計成長低至中段二十位數(low-to-mid twenties)百分比。

臺積電並提到,正在全面檢視此次地震所造成的影響,同時持續與客戶保持密切聯繫,並適時溝通相關影響。

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彰化縣地方稅務局製表提醒民衆,因地震災害致損,民衆可以在災害發生30日內檢附相關證明文件,提出減免稅捐申請。(彰化縣政府提供/葉靜美彰化傳真)

花蓮大地震規模7.2,彰化地震規模也有5,且至今餘震不斷,彰化雖未傳出傷亡,仍有房屋倒塌等財損傳出,彰化縣政府除呼籲民衆多加註意自身安全,地方稅務局也提醒民衆,若因此造成土地、房屋、車輛無法使用,或娛樂場所無法營業情形,民衆可以在30日內檢附相關證明文件,提出減免稅捐申請。

彰化縣地方稅務局表示,因天災造成土地、房屋、車輛無法使用,或娛樂場所無法營業情形,房屋稅、使用牌照稅、地價稅及娛樂稅皆有相關減免規定,民衆可於災害發生之日起30日內,檢附受災照片或其他相關證明文件提出申請。

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彰化縣地方稅務局指出,房屋遭受重大災害毀損面積佔整棟面積達3成以上不及5成之房屋,房屋稅減半徵收;毀損面積達5成以上,必須修復始能使用之房屋,免徵房屋稅;汽車及151cc以上機車如因災害受損無法使用,應向監理機關辦理報停或報廢登記,稅務局依監理機關通報資料,退還車輛無法使用期間溢繳之牌照稅。

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另土地如因山崩、地陷、流失、沙壓等環境限制及技術上無法使用時,免徵地價稅;查定課徵之娛樂稅代徵人,因災害而遭受損害者,扣除其未營業之天數,辦理減徵娛樂稅。相關資訊民衆可至財政部稅務入口網或稅務局網站查詢及線上申請稅捐減免,或撥稅務局免費電話0800-476969洽詢。

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花蓮發生規模7.2地震,都更危老又成各界關注焦點。房市趨勢專家李同榮表示,每次天災地變,政府纔會覺醒,但相關政策卻總是急就章,覺而不醒,成效不彰。

他表示,政府一定要下定決心做好防災都更,「現在不做,以後一定會後悔」。而做好防災都更只有兩重點:一是35年屋齡以上老屋,全面強制健檢,第二,嚴重危屋,強制拆除都更。

李同榮表示,921大地震造成2千多人死亡,5萬棟房子全倒,國家地震中心研究也指出,一旦北臺灣發生規模6.3以上的地震,臺北地區恐會有4,000棟房屋倒塌。

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他說,這是很嚴重的問題,可是政府卻一直沒有下決心解決,雖推動都更,但只做半套,2012年文林苑都更糾紛事件發生,大家更直言「都更已死」。

李同榮表示,當時有人問他「都更已死」如何翻轉?他表示,只要天災地變,政府就會覺醒。果不其然,2016年南臺灣發生大地震,蔡英文新政府立刻將「都市更新」列爲住宅政策三箭之一。

但雖然如此,政府卻覺而不醒,對防災都更束手無策,象徵性的提出鼓勵民間老屋進行安檢快篩的補助,老屋甚至危屋的住戶往往有鴕鳥心態,當然意願不高,以致補助老屋安檢快篩政策成效不彰。

李同榮表示,政府也推出危老重建,但此一政策只是都更政策難以推動的替代品,弊多於利,對都市再生產生負面影響,而且是重老不重危,政府只是被動式的做莊搞政績,對危險房屋缺乏主動出擊的動能。

他表示,都市更新首要目的是防災優先,而防災都更要推動,斧底抽薪的作法就是針對35年以上老屋全面健檢,政府應率先針對公有老舊建物、與攸關學生安全的校舍主動出擊、全面健檢,並針對全臺危害等級嚴重的建築,給予大幅度的容積獎勵。蓄意阻撓者,政府也要拿出公權力,實施強制拆除都更。

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李同榮強調,一般建築物採取簡單快篩檢測費用約每戶7-8千元,就算臺北市35年以上建物60幾萬戶全部快篩,總預算約50億,這種攸關人命的預算,政府應優先編列,再依建物危害程度詳細檢測,並分級分類給予輔導補助與改善。

至於危害嚴重等級的建物,政府就必須給予特別容積獎勵,提出一坪換足一坪的誘因,而達到最嚴重等級的建物,若有所阻礙都更,政府就必須拿出公權力,強制拆除並強制都更。

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臺灣東部海域於4月3日早上7時58分發生規模芮氏規模7.2地震,根據全球市場研究機構TrendForce於第一時間調查各廠受損及運作狀況指出,DRAM產業多集中在北部與中部,目前爲止各廠都沒有發現重大的機臺損害。

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403大地震影響,華邦進一步表示,華邦第一時間進行地震緊急應變與營運持續計劃,有系統地將地震對公司造成的危害降至最低。

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記憶體的部分,由於Micron的DRAM產能主要集中在臺灣地區,因此該公司率先停止DRAM報價,災後的損失評估後再度啓動第二季合約價談判。除此之外,Samsung、SK hynix也跟進停止報價,儘管兩大供應商並沒有DRAM生產位於臺灣地區,但也希望觀望後市後再行動。

另一方面,由於記憶體現貨市場的DRAM與NAND Flash已經數週呈現需求疲軟態勢,因此雖然有地震發生,造成Micron與Nanya有停機狀況,但目前因現貨貨源仍顯充足,現貨價格並未在週五產生劇烈波動,整體僅限小幅上漲格局,買氣仍然清淡。

TrendForce研判,短期DRAM現貨價格會有小幅漲幅,但需求疲弱態勢不變,漲價的延續性有待觀察。同時,因爲DRAM供應商目前大致處於停止報價階段,模組廠也已在週五跟進停止報價。

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勝一3月營收年增6% 出貨看升

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特化廠勝一(1773)昨(3)日公告3月營收約9億元,月增13.3%、年增6.3%;累計前三月營收爲26.4億元、年增8.4%。公司表示,雖半導體產業仍處於調整期,但最壞情況已過,下半年需求復甦,出貨可望隨之成長。

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日前法說會上,勝一指出,在臺積電供應鏈國產化趨勢帶動下,下半年隨半導體需求復甦,電子級半導體溶劑出貨可望逐季放量,尤其是近幾年陸續導入7、5奈米之清洗液、蝕刻液,至於3奈米產品後續則可逐漸放大。勝一昨日收盤價爲184元,上漲0.5元、漲幅0.27%。

有鑑於客戶需求成長,勝一董事會亦通過18億元資本支出案,用來新建丙二醇甲醚(PM)二廠,預計2027年完工、2028年投產,年產能8萬噸。

另,針對半導體大廠要求的清洗液回收再利用,勝一也已做好準備。2023年大約回收1萬~2萬噸清洗液,經過淨化處理後主要銷售至工業及面板產業。儘管半導體大廠對於使用回收液暫抱保留態度,但勝一化工已具備回收再生產的條件,只待客戶需求啓動時即可投入供應。

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